Mietrecht

Die Wurzeln des Mietrechts liegen im ABGB (dem allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch), welches auf Maria Theresia zurückgeht und bereits seit Anfang des 19. Jahrhunderts in Geltung ist. Durch viele Novellen durchbrochen ist es immer noch das Kernstück des Privatrechts, das weite Bereiche des juristischen Miteinander von Privatpersonen regelt. Viele Teilbereiche wurden jedoch aus diesem einst universellen Privatrecht ausgegliedert – wie zum Beispiel auch das Mietrecht. Immer noch enthält das ABGB Grundregeln über „Bestandverträge“, wie Miete und Pacht dort bezeichnet werden. Diese Regeln treten jedoch hinter die spezielleren Bestimmungen des MRG (Mietrechtsgesetz) zurück. Das MRG ist ein Bundesgesetz, steht also in ganz Österreich in Geltung.

In Wien gelten für Gemeindewohnungen bereits jetzt einige Regelungen auf Landes- und Gemeindeebene, die gleichgeschlechtlichen Paaren in einigen Bereichn ähnliche Rechte wie Heteros zugestehen. Infos dazu erhälst du bei der Wiener Antidiskriminierungsstelle für gleichgeschlechtliche Lebensweisen.

Der Abschluss eines neuen Mietvetrages

Wer sich also eine Wohnung mieten will, sollte zumindest einige Grundregeln kennen:

Das MRG stellt eine Vielzahl von „zwingenden“ Bestimmungen auf. Das heißt, dass diese gesetzlichen Regeln nicht durch die Parteien abgeändert werden können. Das dient dem „Mieterschutz“, ist also zum Vorteil des Mieters gedacht, damit er nicht vom Vermieter übervorteilt werden kann.

Trotzdem lässt das MRG Spielraum für zusätzliche Vereinbarungen, um den abzuschließenden Mietvertrag genau den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen. Und hier sollte der Mieter vor Vertragsabschluss auf seine Interessen achten und seine eigenen Vorstellungen einbringen.

Ganz wichtig: Nur was schriftlich festgehalten wird, kann im Streitfall auch bewiesen werden. Viele Verträge schließen darüber hinaus die Gültigkeit von mündlichen Vereinbarungen grundsätzlich aus. Also alles schriftlich im Vertrag festhalten!

Es ist im gegebenen Rahmen unmöglich, sämtliche mietrechtlichen Probleme anzusprechen. Ich möchte hier eine Hilfestellung anbieten, worauf ein (gleichgeschlechtliches) Paar bei den Vertragsverhandlungen zu achten hat:

• Zuerst eine grundlegende Warnung, die nicht nur für das eigene Selbstverständnis wichtig ist, sondern auch für den Vertragspartner Signalwirkung hat: Karten auf den Tisch! Wenn sich zwei Personen, die eine Lebensgemeinschaft verbindet, gemeinsam eine Wohnung suchen, dann soll das auch der zukünftige Vermieter wissen. Mit einer homophoben Hausverwaltung oder einem Vermieter, der mit der Lebensweise seiner Mieter Probleme hat, wird man auch in der Folge nur Schwierigkeiten haben.
• Tretet beide als Mieter auf. Das heißt, dass alle beide als Mieter im Vertrag stehen und diesen auch unterschreiben. Dann haften zwar auch beide für die Bezahlung des Mietzinses und der Betriebskosten – und zwar jeder für die volle Höhe – aber wenn nur einer Mieter ist, kann der andere ohne Einverständnis des Vermieters nur wenig unternehmen, um die Wohnung zu retten, falls der Mieter seinen finanziellen Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht nachkommt und es zum Beispiel zu einem Räumungsverfahren kommt.
• Lasst euch schriftlich ein wechselseitiges Eintrittsrecht in den Vertrag zusichern. Das bedeutet, dass ihr jederzeit die Möglichkeit habt, dass einer (natürlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist) aus dem Vertrag austritt und der andere den Vertrag wie vereinbart weiterhin zuhält. Dabei sollte man natürlich auch die zukünftige Einkommenssituation beachten. Und natürlich stellt ein Eintrittsrecht keine Verpflichtung dar.
• Achtung bei den Bedingungen, wie die Wohnung nach Vertragsende übergeben werden soll: Prinzipiell sollte die Wohnung im gleichen Zustand zurückgestellt werden, in welchem sie übernommen worden ist. Also: Wenn der Vertrag vorsieht, dass neu ausgemalt werden soll, dann sollte sie auch beim Einzug neu ausgemalt sein, usw. … Vor allem sollte vereinbart werden, was mit Verbesserungen der Wohnung durch den Mieter geschieht. Meistens wird dafür vom Vermieter keine Ablöse gezahlt werden. Man kann aber jedenfalls vereinbaren, dass diese Verbesserungen in der Wohnung belassen werden dürfen. Sonst könnte ein gehässiger Vermieter den Rückbau fordern. Natürlich steht es dem Mieter frei, sich zum Beispiel Einbaumöbel direkt vom Nachmieter ablösen zu lassen.
• Nicht auf das Kellerabteil vergessen. Bei Auszug ist die Wohnung von allen Gegenständen des Vermieters geräumt zu übergeben. Das bezieht sich auch auf das Kellerabteil. Wenn nun der Vormieter sein Gerümpel im Keller belässt und man das unbeanstandet übernimmt, kann es passieren, dass man dann selbst für die Entsorgung aufkommen muss. Unterlässt man seine Verpflichtungen beim Auszug, wird der Vermieter diese in der Regel durch eine Firma durchführen lassen – und das kann teuer kommen. Die Kaution ist da schnell verbraucht.
• Kaution: Es ist durchaus üblich, dass bei Vertragsbeginn eine Kaution bis etwa 3 Monatsmieten zu leisten ist. Nach Beendigung des Bestandverhältnisses ist diese jedoch nach ordnungsgemäßer Rückstellung der Wohnung verzinst zurückzuzahlen. Anders ist es da bei
• Ablösen. Diese sind nur zulässig, wenn sie auch in einem Verhältnis zum Wert von mitverkauften Gegenständen steht. Man wird dann zum Eigentümer dieser Gegenstände und kann über sie beliebig verfügen. Ungerechtfertigt bezahlte Ablösen sind aber relativ einfach zurückzufordern. Juristische Hilfestellung dabei bieten zum Beispiel Rechtsanwälte oder Vereine wie die Mietervereinigung an.
• Wenn man beabsichtigt, ein Haustier zu halten, sollte man auch diesen Punkt bei Vertragsabschluss beachten. Wenn der Vertrag kein Verbot beinhaltet, kann der Vermieter im Nachhinein kein Verbot aussprechen. Aber Vorsicht: Die meisten Mietverträge verpflichten den Mieter dazu, die Hausordnung einzuhalten: Also auch die Vorlage der Hausordnung verlangen und genau durchlesen. Auch hier kann zum Beispiel die Tierhaltung verboten werden.
• Ein Vermieter, der vor Abschluss des Vertrages einen gerichtlichen Räumungsvergleich haben will, ist unseriös. Damit sollen Kündigungsbeschränkungen umgangen werden. Falls bei den Vertragsverhandlungen dieser Punkt zur Sprache kommt: Hände weg!
• Wer auf Nummer sicher gehen will – und dazu rate ich dringend –, sollte einen Vertragsentwurf aushandeln und diesen von einem Fachmann überprüfen lassen. Ob die Miete angemessen ist, kann am besten die Mietervereinigung durchrechen und die Prüfung durch einen Anwalt kostet zwar Geld, aber der haftet dafür auch für den von ihm erteilten Rat.
• Und dann noch zu den Förderungen von staatlicher Seite: Das ist Landessache, die wegen der notorischen Geldknappheit des öffentlichen Haushaltes einer ständigen Abänderung unterworfen ist. Auskunft über die geltende Rechtslage und die Voraussetzungen, in den Genuss einer Mietbeihilfe zu gelangen, erteilt die zuständige Rechtsabteilung der Landesregierung. In der Steiermark ist das die RA 14. Einfach anrufen und verbinden lassen. Das Service der meisten Ämter hat in den letzten Jahren zumindest an Freundlichkeit enorm zugenommen.

Einige Punkte zu bestehenden Verträgen

• Kann ich meine/n Freund/Freundin bei mir einziehen lassen? Ja. Davon muss man weder den Vermieter noch die Hausverwaltung informieren.
• Für die Erhaltung des Mietobjektes ist der Vermieter zuständig. Grundregel: Alle fest mit dem Haus verbundenen Teile muss der Vermieter erhalten, alle beweglichen Teile fallen in die Sphäre des Mieters.
• Manche Vermieter wollen den Mieterschutz umgehen, indem sie Hauptmietverträge als Untermietverträge bezeichnen. Sie schalten dann meist ein Familienmitglied zwischen, das als fiktiver Hauptmieter fungiert. Ein Untermieter leitet sein Mietrecht nämlich vom Hauptmieter ab und genießt keinen Mieterschutz. Damit sollen vor allem Kündigungsfristen und -beschränkungen sowie Regelungen zur Mietzinsbildung umgangen werden. Wenn man also einen Mietvertrag hat, der mit „Untermietvertrag“ bezeichnet ist, aber der angebliche Hauptmieter nicht in der Wohnung lebt, kann man bei Gericht die Feststellung beantragen, dass man Hauptmieter ist und vollen Mieterschutz genießt.
• Manche Mietverträge werden als Untermietverträge bezeichnet, obwohl sie mit dem Eigentümer abgeschlossen sind. In diesem Fall erübrigt sich die oben erwähnte gerichtliche Feststellung, da es sich sowieso um einen Hautmietvertrag handelt, da ja kein „Scheinmieter“ vorhanden ist. Die falsche Bezeichnung schadet dem Mieter nicht.

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