Der Weg ins Grundbuch
Plant man, mit seinem Lebenspartner eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, so sind folgende Dinge zu beachten:
Prinzipiell sollte man sich darüber im Klaren sein, dass es sich dabei um eine äußerst langfristige Entscheidung handelt. Ganz im Gegensatz zur landläufigen Meinung, dass sich gleichgeschlechtliche Partnerschaften auf kurzfristige Abenteuer beschränken, gibt es viele „schwule Ehen“, die allen Widrigkeiten zum Trotz harmonisch und beständig über Jahrzehnte halten. Allerdings sollten Beziehungsneulinge das Miteinander vor dem gemeinsamen Ankauf einer Immobilie zuerst in einer Mietwohnung ausprobieren. Wenn es dann wirklich zum großen Schritt kommt, geht es darum einen Hauptfehler zu vermeiden, über den viele Partnerschaften in anfänglicher Euphorie stolpern: Kann sich einer alleine die Immobilie leisten? Wenn nicht, dann ist von einem Kauf eher abzuraten. Eine Trennung führt dann zwangsläufig dazu, dass einer in einem Haus oder einer Wohnung sitzt, wofür er allein die Kreditraten nicht tilgen kann. Zusätzlich sieht er sich dann auch noch einer Ausgleichsforderung seines ehemaligen Lebenspartners gegenüber, die auch bedient werden muss. Und das führt dann zum Notverkauf.
Immobilien sollte man jedenfalls nicht innerhalb von 10 Jahren nach Ankauf wieder verkaufen. Das ist sehr unwirtschaftlich. Die Kreditraten tilgen in den ersten Jahren fast ausschließlich Zinsen und erst in weiterer Folge nennenswerte Kapitalbeträge. Mit einem Notverkauf füttert man nur die Bank.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass Banken Immobilienkäufe prinzipiell nur zu zwei Dritteln fremdfinanzieren. Man muss beim Kauf also auf einen finanziellen Polster zurückgreifen können. Frühzeitige Finanzplanung und das Ansparen von Eigenmitteln sind der Grundstein für den späteren Ankauf der eigenen vier Wände.
Dann stellt sich die Frage nach der günstigsten Finanzierungsvariante. Das erste Angebot ist selten das beste. Also eine Bank nach der anderen abklappern. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit einer Kreditfinanzierung oder einer fondsgebundenen Variante – jeweils in Euro oder einer Fremdwährung. Um sich für das passende Angebot entscheiden zu können, muss man eine Vielzahl von Vorschlägen einholen und in allen Möglichkeiten durchrechnen.
Zu berücksichtigen ist auch, ob man beim Ankauf einer Immobilie auf öffentliche Förderungen zurückgreifen kann. Da diese Rechtsmaterie Landessache ist, gelten in Österreich also neun verschiedene Förderungsmodelle. Auskunft darüber erteilt die jeweils zuständige Rechtsabteilung der Landesregierung – in der Steiermark die RA 14. Auch Bankinstitute sind darüber natürlich gut informiert. Aber wie überall gilt auch hier die Devise: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Also beim Land anrufen und sich erkundigen, Informationsmaterial besorgen und selbst tüfteln. Vor allem bei Sanierungsarbeiten stehen vielfältige Förderungsmöglichkeiten offen.
Und wenn man dann das passende Objekt und auch die richtige Finanzierung hat, dann muss man sich natürlich auch untereinander einig werden. Wer bringt wie viel an Eigenmitteln ein, wer zahlt wie viel an Tilgung und vor allem: Was passiert, wenn es zur Trennung kommen sollte. Eine generell passende Lösung gibt es da nicht. Jedenfalls sollte man sich das durchdenken und dann einen Vertrag aufsetzen lassen, der die gegenseitigen Rechte und Pflichten im Trennungsfall regelt. Ohne einen Juristen wird man da wohl kaum auskommen. Der Aufwand am Anfang spart aber im Konfliktfall viel Nerven und Geld. Und wenn von Anfang an alles klar definiert wird, sind finanzielle Streitereien während der Beziehung auch weniger wahrscheinlich.
Die selbstständige Liegenschaft
Kauft man ein Grundstück (mit oder ohne Haus), so kann man frei den jeweiligen Anteil der Miteigentümer wählen. Je nachdem, wer wie viel beiträgt, kann auch der Anteil festgelegt werden. Je die Hälfte, ein Drittel zu zwei Drittel oder 347/1000tel zu 653/1000tel – ganz egal. Zusammen müssen die Anteile halt ein Ganzes ergeben. Natürlich können sich am Miteigentum beliebig viele Eigentümer zu beliebigen Quoten beteiligen. In diesem Verhältnis sind dann auch die gemeinsame Nutzung oder zum Beispiel eventuelle Erhaltungsarbeiten aufzuteilen.
Die Anteile haben ein eigenständiges rechtliches Schicksal, können vom jeweiligen Eigentümer also auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer belehnt oder verkauft werden. Auch Gläubiger eines Miteigentümers können auf den jeweiligen Anteil zugreifen und zum Beispiel im Zuge eines Exekutionsverfahrens Pfandrechte darauf einverleiben lassen. Wenn dieser Fall eintritt, kann das Grundstück im ganzen nur mehr dann verkauft werden, wenn die Pfandrechte vorher abbezahlt werden. Eine Eigentumsübertragung ist nämlich nur bei unbelasteten Grundstücken möglich. Haften Lasten auf ihr, so benötigt man die ausdrückliche Zustimmung der Berechtigten. Und auch der Käufer muss damit einverstanden sein, diese Belastungen in sein Zahlungsversprechen zu nehmen. Das macht man, wenn der Käufer zum Beispiel in eine noch nicht getilgte Landesförderung eintritt.
Prinzipiell ist es sogar möglich, einen Miteigentumsanteil der Zwangsversteigerung zuzuführen. Das wird im allgemeinen wohl nicht geschehen, denn wer kauft schon den Teil ein einer Liegenschaft, auf der auch noch ein anderer wohnt. Möglich ist es allerdings – und der unschuldige Miteigentümer hat praktisch keinen Einfluss auf den Gang des Versteigerungsverfahrens.
Weil die gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaft noch nicht gesetzlich verankert ist, fehlt auch die Möglichkeit, den Zugriff auf die Liegenschaft mit einem wechselseitigen Belastungs- und Veräußerungsverbot zu beschränken. Das geht nämlich nur unter Verwandten und Ehegatten. Eine Notlösung, um das Grundstück dem Zugriff von eventuellen zukünftigen Gläubigern zu entziehen, wäre es, zum Beispiel jeweils einem Verwandten des jeweiligen Eigentümers ein Belastungs- und Veräußerungsverbot einzuräumen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Um zukünftigen Schwierigkeiten mit der lieben Verwandtschaft vorzubeugen, sollte man gleichzeitig mit Errichtung dieser Urkunde auch gleich die dazu passende Löschungsurkunde errichten lassen und sicher verwahren.
Auch hier ist der Gesetzgeber gefragt, um die Rechtsordnung den tatsächlichen Bedürfnissen der Bürger anzupassen.
Das Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum ist ein selbstständiges Rechtsinstitut, das im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt ist. Es besteht aus einem sogenannten Mindestanteil an der Liegenschaft, welcher untrennbar mit dem Wohnrecht an einer genau bestimmten Wohnung verbunden ist. Dieser Mindestanteil ist nicht weiter teilbar. Seit 1.7.2002 besteht nunmehr die Möglichkeit, diesen Mindestanteil jeweils zur Hälfte in gleichteiliges Eigentum zu übernehmen. Die beiden Miteigentümer bilden dann eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft. Unter diesem Begriff versteht das Gesetz die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen (natürliche Personen sind Menschen - zu unterscheiden von juristischen Personen wie z.B. GmbH, AG oder auch Vereinen u.ä.), die Miteigentümer eines Mindestanteiles sind. Damit wird nun vor allem auch für verschieden- oder gleichgeschlechtliche Lebensgefährten die Möglichkeit zum Erwerb von gemeinsamem Wohnungseigentum eröffnet, gleichermaßen aber auch für zwei nicht in Lebensgemeinschaft stehende Menschen.
Zu beachten: Wenn nun ein Lebenspartner sein bereits bestehendes Wohnungseigentum zur Hälfte an seinen Lebensgefährten überträgt, ist jedenfalls die auf den Hälfteanteil entfallende Grunderwerbssteuer zu entrichten (3,5% des Verkehrswertes).
Die Voraussetzungen für eine Eigentümerpartnerschaft werden vom WEG folgendermaßen definiert:
- Die Partner können das Objekt nur zu gleichen Teilen – also 50:50 in ihr Eigentum übernehmen.
- Diese Anteile dürfen nicht verschieden belastet sein (Kredite können also nur zusammen aufgenommen werden). Wird bereits bestehendes Wohnungseigentum einer Einzelperson in gemeinsames Wohnungseigentum aufgelöst, müssen also auch die Kredite mitübertragen werden.
- Die beiden Eigentumshälften sind während des Bestehens der Eigentümerpartnerschaft untrennbar miteinander verbunden. Das bedeutet, dass sie nur gemeinsam belastet, verkauft oder einer Zwangsvollstreckung (Zwangsversteigerung) unterworfen werden dürfen. Der Exekutionstitel muss also gegen beide Partner wirken - andernfalls hat der andere Partner das Recht, sich gegen die Zwangsversteigerung zu wehren.
- Die Partner haften für Verbindlichkeiten (Schulden) aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum zur ungeteilten Hand (also unbeschränkt und gegenseitig). Auch Entscheidungen über die Verwendung des Eigentumsobjektes können nur gemeinsam getroffen werden.
- Das Stimmrecht in der gesamten Eigentümergemeinschaft kann auch nur gemeinsam ausgeübt werden (es haben also beide zusammen nur eine Stimme)
- Die Eigentumsgemeinschaft kann entweder einvernehmlich oder am Klagsweg aufgelöst werden. Auf die Erhebung einer solchen Klage kann vertraglich verzichtet werden, allerdings nur für einen Zeitraum von 3 Jahren ab Eintragung im Grundbuch.
Wegen der Untrennbarkeit der beiden Eigentumshälften sieht das WEG auch eigene Bestimmungen für den Todesfall eines Partners vor:
Der Anteil des Verstorbenen geht in das Eigentum des überlebenden Partners über. Allerdings hat dieser den Erben dann die Hälfte des Wertes des Hälfteanteiles zu bezahlen. Diese Zahlungsverpflichtung kann aber durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Eigentumspartnern ausgeschlossen werden – allerdings nur, wenn dadurch keine Pflichtteilsberechtigten (Kinder, Ehegatte) benachteiligt werden.
Zur Vermeidung von Erbstreitigkeiten empfiehlt es sich also dringend, eine letztwillige Vereinbarung in Bezug auf das Wohnungseigentum zu treffen und dabei auch die Ansprüche der Pflichtteilsberechtigten (also die Höhe der Pflichtteile) auszurechnen. Es kann nämlich der Fall eintreten, dass sich der erbende Eigentumspartner einer Pflichtteilsforderung der Erben gegenübersieht, obwohl er mit dem Verstorbenen vereinbart hat, dass der Hälfteanteil ohne Ausgleichszahlung in sein Eigentum übergehen soll.
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